Непроданий урожай не звільняє від орендної плати за землю — роз’яснення ВАР

Відсутність продажу врожаю, експортної виручки чи прибутку не скасовує обов’язку агровиробника сплачувати орендну плату за землю. Водночас об’єктивна неможливість користуватися конкретною ділянкою може бути підставою для звільнення від плати, а погоджене з орендодавцем відстрочення — допомогти зменшити ризики порушення договору.

Про це йдеться в інформаційному дайджесті Всеукраїнської аграрної ради щодо нарахування та сплати орендної плати за сільськогосподарські землі в умовах блокади портів і воєнного стану.

Матеріал підготовлено в межах проєкту підтримки українських агровиробників із постраждалих регіонів, який ВАР реалізує спільно з міжнародною гуманітарною організацією Prosper Global, раніше — Mercy Corps.

Експерти розглянули питання орендних платежів за 2026 рік, застосування форс-мажору, відповідальності за несплату та податкових наслідків щодо ПДФО, військового збору й мінімального податкового зобов’язання.

Труднощі зі збутом не скасовують орендних платежів

Основний висновок дайджесту: обов’язок сплачувати орендну плату не залежить від того, чи реалізувало господарство вирощену продукцію, чи отримало виручку та чи була його діяльність прибутковою.

Якщо у 2026 році ділянку використовували за призначенням, а врожай виростили або зібрали, проблеми з його продажем за загальним правилом належать до господарського ризику орендаря. Відповідно, блокування портів або відсутність реалізації продукції не звільняють від плати за землю, яку підприємство фактично обробляло.

Інша ситуація — об’єктивна неможливість використовувати конкретну ділянку через обставини, за які орендар не відповідає. Зокрема, йдеться про окупацію, бойові дії, замінування або фізичну недоступність землі. Для застосування відповідного звільнення необхідно сформувати доказову базу щодо конкретної ділянки.

За фінансових труднощів сторони можуть погодити антикризові рішення, зокрема натуральну форму орендної плати. Якщо договір передбачає виключно грошову оплату, такий перехід потребує внесення змін до нього.

Форс-мажор не списує борг автоматично

Як пояснюють експерти ВАР, для застосування форс-мажору важлива не сама назва події, а її вплив на виконання конкретного зобов’язання у визначений строк.

Наприклад, блокування портової інфраструктури може бути форс-мажорною обставиною для окремого експортного контракту. Однак це не доводить автоматичної неможливості перерахувати орендну плату власнику землі.

За загальним правилом форс-мажор не припиняє основне зобов’язання та не списує суму орендної плати. За наявності належних доказів і відповідних умов договору він може бути підставою для звільнення від відповідальності — зокрема договірної пені або штрафу. Водночас 3% річних та інфляційні втрати мають спеціальну компенсаційну природу, тому форс-мажор не усуває їх автоматично.

Перш ніж посилатися на такі обставини, підприємству необхідно перевірити:

– які події договір визначає як форс-мажорні;
– строки та спосіб повідомлення орендодавця;
– перелік документів для підтвердження обставин;
– передбачені договором наслідки для строку виконання зобов’язання.

Орендодавця важливо повідомити без зволікання. За потреби слід отримати індивідуальний сертифікат ТПП України або регіональної ТПП щодо конкретного зобов’язання та зібрати докази причинно-наслідкового зв’язку.

Загальний лист ТПП України від 28 лютого 2022 року підтверджує надзвичайні обставини, пов’язані з війною, але сам по собі не доводить неможливості здійснити конкретний орендний платіж у 2026 році.

Систематична несплата створює ризик розірвання договору

Два і більше випадки повної несплати орендної плати у передбачені договором строки можуть стати підставою для його дострокового розірвання.

Часткову несплату або недоплату оцінюють за критерієм істотного порушення договору. При цьому погашення боргу після звернення орендодавця до суду саме по собі не позбавляє його права вимагати розірвання оренди.

Експерти звертають увагу: кількість випадків несплати визначають за самостійними строками платежів, установленими договором, а не за календарними місяцями. Тому підприємству необхідно окремо проаналізувати кожен договір або типову форму, яку воно застосовує.

Нарахована, але невиплачена орендна плата має податкові наслідки

Юридична особа — орендар виступає податковим агентом фізичної особи — орендодавця. Якщо орендний дохід нараховано, але не виплачено, ПДФО та військовий збір необхідно перерахувати не пізніше 30 календарних днів після місяця нарахування.

Якщо дохід фактично не нараховували й не виплачували, необхідна окрема оцінка обліку та первинних документів.

Водночас внутрішній наказ підприємства про «ненарахування» орендної плати не змінює умов договору та не припиняє зобов’язань перед власником землі. Штучне ненарахування також може створити ризики для бухгалтерського обліку та фінансової звітності. Якщо господарство планує не нараховувати орендну плату за 2026 рік, експерти радять отримати індивідуальну податкову консультацію.

Відстрочення варто погодити до настання строку платежу

Зменшити ризики може належно оформлена додаткова угода про відстрочення або розстрочення орендної плати.

Якщо сторони змінять строк платежу чи погодять розстрочення до настання первісного строку, його порушення не виникне. Це може зменшити ризики виникнення боргу, нарахування неустойки та врахування несплати у спорі про дострокове розірвання договору, а також ризики щодо ПДФО та військового збору.

Додаткова угода має прямо встановлювати нові строки оплати та відсутність відповідальності за період погодженої відстрочки.

Несплата податків може вплинути на МПЗ

ПДФО та військовий збір, сплачені з доходів фізичних осіб від оренди, суборенди або емфітевзису сільськогосподарських земель, у передбачених Податковим кодексом випадках включають до суми податків, яку порівнюють із мінімальним податковим зобов’язанням.

Тому несплата цих сум може збільшувати позитивну різницю МПЗ. Конкретні наслідки необхідно розраховувати індивідуально для кожного підприємства.

Що ВАР рекомендує агровиробникам

Перед ухваленням рішень щодо орендних платежів експерти радять провести аудит договорів і перевірити:

– строки, періодичність та форму оплати;
– форс-мажорні застереження;
– умови нарахування неустойки;
– положення про одностороннє розірвання;
– наявність заборгованості за попередні роки.

За договорами, де вже пропущено попередній строк платежу, важливо не допускати другого випадку повної несплати або часткової недоплати.

До настання строків розрахунку доцільно запропонувати орендодавцям додаткові угоди про відстрочення до конкретної дати, розстрочення або погоджену натуральну форму оплати.

Повний інформаційний дайджест щодо нарахування та сплати орендної плати за сільськогосподарські землі в умовах блокади портів і воєнного стану можна завантажити за посиланням.

Агровиробники також можуть безкоштовно звертатися на юридично-консультаційну лінію ВАР із питань земельних відносин, орендних договорів, державної підтримки, кредитування, дозвільних процедур, бронювання, податкового обліку та інших напрямів роботи господарств.

Для консультації потрібно залишити запит в електронній формі. Телефон для уточнень: +38 067 522-03-43.